【不動産投資】サブリースの意味とデメリットを解説します!

不動産関連

楽して不動産投資したいなあ。サブリースってお金払えば簡単に儲けられるの?

なるべく手間をかけずに本業以外の収入があれば欲しいものです。そんな時に気になるのが、

サブリース

しかし、安易なサブリース契約は後に失敗する可能性があり、オススメできません。この記事では

サブリースの意味とデメリットを解説します!

不動産投資のサブリースとは?

サブリースとは『転貸』や『又貸し』という意味です。通常はオーナーと入居者が賃貸契約し、物件に入居します。サブリースの場合は、

オーナーがサブリース業者に物件を貸し、さらにサブリース業者が入居者に物件を貸す形態

となります。

サブリースでは、通常の管理会社と同様に、入居者募集、入退去の手続き、家賃の回収、滞納の督促、トラブル対応、原状回復、リフォームなどを行います。

そして、サブリースの特徴として挙げられるのが、空室時の家賃保証を行う点です。家賃保証会社が延滞時の建て替えを行うのとは違い、サブリースの場合は空室期間にも家賃の支払いを受けることが可能です。

 

お金出せばあと全部やってくれるし空室リスクも回避できるんだよね。サブリース最高じゃん。ラクしたいし

 

いえ、サブリースにはデメリットがあり、安易に選択すると失敗してしまいます。理由を見ていきましょう。

デメリット1:コストがかかる

通常の管理契約ではなく、サブリース契約を結んだ場合のデメリットとして、

手数料のコストがかかることや礼金、更新料が手に入らない

ことが挙げられます。管理会社の場合、通常5%程度ですが、サブリースの場合、10%から30%の手数料を支払う必要があります。

例えば、家賃5万で4戸の2200万程度の物件を、4%程度の金利でローンを組んだ場合で考えます。

管理会社の場合、家賃は20万で返済は10万程度、そこから管理費5%1万円を引くと、月9万の手残りとなりますが、サブリース手数料20%4万円の場合、月の手残りは6万となります。

また、入居時の礼金や更新時の更新料もサブリース業者に入ります。4戸で2年更新の場合、本来平均して半年に1度位のペースでは収益が上がるはずが、それも得られなくなります。

 

地味に痛いなあ

 

デメリット2:家賃の改定がある

サブリースは長期で安定して収益を上げられると謳われますが、

2~5年スパンで家賃を下げられる

ことが殆どです。通常、サブリースの契約書には賃料改定日などの項目に、家賃の改定可能な期間が定められており、2~5年程度で改定が行われます。

借地借家法32条の「賃料減額請求権」で減額請求する権利が定められており、減額について争う裁判で減額可能と判決が出た事例もあります。

 

30年間安定して儲けられるって言われたのに・・・・

 

サブリース業者は高い家賃で長期にわたって儲けられるなどの営業トークをしますが、時間がたてば物件は劣化しますし、周辺環境も変わる可能性があり、家賃を下げる必要が出てきます。

サブリース業者は家賃が下がっても同時にオーナーへの支払額も下がるので、空室が埋まりさえすれば家賃はいくらでも構いません。

それに対して、オーナーは金融機関へのローン額は変わらないため、簡単に家賃を下げられては困ります。

 

もし改定で全部屋3万にされたら赤字だ・・・

 

デメリット3:保障の免責期間がある

空室時の保証が最大の魅力のはずのサブリースですが、

退去直後は家賃保証がされない

場合が一般的です。契約で賃料支払義務発生日を定めている場合、契約が始まってすぐや、退去後に数カ月の家賃保証免責期間は空室でも家賃が保証されません。

退去後数カ月の、最も家賃保証をしてほしい時期に保証がされないのです。それではサブリース料など支払わずに自分でに客付けした方がましです。

 

手数料払ってるのに結局退去後に保証しないんじゃ意味ないなあ。

 

デメリット4:簡単に解約できない

サブリース契約は、

簡単に解約することが不可能

です。日本の法律は家を貸す側より借りる側である、入居者が保護されるようになっています。それはサブリースでの関係でも該当し、貸す側であるオーナーよりも、借りる側であるサブリース業者の方が立場が強くなるのです。

オーナーが契約を解除したいといってもサブリース業者が拒否すれば解約できないのです。

逆に言うと、業者側が契約を打ち切ることは容易となっています。つまり業者側からしたら、サブリースで儲けるつもりだったものの、結局入居者が付かず損をしそうな場合、辞めてしまえばいいのです。そうなった場合、オーナーは空室が多い状態からスタートしなければなりません。

 

実はこっちではなくてサブリース業者側がお客さんなんだね。

 

最後に

サブリースのデメリットをまとめました。楽して儲けたいと安易にサブリースに手を出すのは危険です。家賃の下落や業者の実績など含め慎重に検討してくださいね!

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