【不動産投資】一般媒介?専任媒介?サラリーマンにお勧めの賃貸募集の方法を解説!

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サラリーマンしながら不動産投資を始めたいよ。お勧めの賃貸募集方法を教えて!

平日はサラリーマンをしながら副業として不動産投資をする人が増えています。そんなとき気になるのが、最近テレビなどでもよく話題になる『空室問題』せっかく不動産を買っても、空室ばかりで赤字になってしまってはたまったものではありません。かといって、平日忙しいサラリーマンが出来ることには限界があります。この記事では、

サラリーマンにオススメの賃貸募集方法を解説します!

賃貸募集の方法とは?

所有する物件の空室を埋めるには、自分で入居者を見つけるか、不動産屋に入居者を見つけてもらう必要があります。

しかし、自分で入居者を見つけるのは大変なため、基本的には不動産業者と契約し入居者を探してもらいます。

その際に不動産業者と契約する方法は宅地建物取引業法により下記3種類と定められています。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

いや、難しい

簡単に1つずつ説明します。

一般媒介契約とは?

一般媒介契約とは、依頼主が複数の不動産会社と契約を結び、複数の不動産会社が同時に入居者を募集する方法です。オーナー自ら入居者を見つけることも可能です。

一般媒介契約は複数社に依頼する

専任媒介契約とは?

専任媒介契約とは、依頼主が特定の1社の不動産業者と契約を結び1社が窓口となり賃貸募集をする方法です。

オーナーが契約するのは1社ですが、通常その1社からさらに別の不動産会社に賃貸募集の依頼をかけます。こちらもオーナー自ら入居者を見つけることも可能です。

専任媒介契約は1社だけに依頼する

専属専任媒介契約とは?

専属専任媒介契約とは、依頼主が特定の1社の不動産業者と契約し、その1社のみで賃貸募集をする方法です。オーナー自ら入居者を見つけても、契約した1社の媒介が必要です。

専属専任は1社だけに依頼し、募集もその1社だけで行う

※専属専任媒介契約は入居者の募集が限定的になるためオススメできません。本記事では比較の対象外とします。

サラリーマンには専任媒介がオススメ!

サラリーマンにオススメの賃貸募集方法は、専任媒介契約です!

一般の方が沢山募集できそうな気がするけど?

理由を説明します。

不動産業者のモチベーションが高い

1つめの理由は、

専任媒介契約の場合、不動産業者のモチベーションが高いから

です。

一般媒介のように、仲介手数料を他社にとられてしまう心配がないからです。

どういうこと?

まず、一般媒介では多数の業者に仲介業務と客付けを依頼するため、最終的に契約を決めなかった業者は仲介手数料や広告料を得ることが出来ません。

図で説明します。一般媒介で複数の業者に依頼していても、例えば【C2社】が入居者を決めた場合、C社とC2社以外はお金は入ってきません。

一般媒介は、業者のモチベーションが低い

せっかく頑張ってもお金が貰えない可能性があるため、一般媒介では販売図面作成とREINSへの登録(国が整備した不動産情報ネットワーク)くらいしかやらない場合が多いです。

それに対して、専任媒介の場合、依頼主が契約した業者は必ず仲介手数料を得ることが出来ます。

専任媒介は、業者のモチベーションが高い

確実な儲けがある方がやる気が出るんだね

オーナーの負荷が低い

2つ目の理由は、

専任媒介契約は、オーナーの負担が低いから

です。

まず、一般媒介の場合、複数の業者と契約し賃貸募集にあたってもらいます。その際、業者からの問い合わせに対応しなければなりません。

問い合わせ?

各業者は自分の店舗のお客さんに部屋を紹介する際、部屋の空き状況や内見する時間、鍵の受け渡しを確認しなければいけません。

一般媒介の場合、日中含め、それらの問い合わせ対応を自分で行う必要があります。

サラリーマンには厳しいね

それに対して、専任媒介の場合、契約した1社が基本的に問い合わせ対応など含めて行うため、オーナーの負荷はありません。

専任媒介の一工夫!

専任媒介でも、オーナー自ら入居者を探したり、不動産屋に営業をかけたり、ウチコミなどの募集サイトに物件を掲載することが可能です。

その際、仲介業務は必ず依頼した1社にお願いすること

にします。

なんで?

業者からしたら、大家が動きまわって入居者を決めた場合、仲介手数料がなくなるので、内心嫌な思いを抱く場合も考えられます。

しかし、大家が決めた場合も仲介手数料は必ず業者に支払うことにしておけば、業者は自分で決めた場合と変わりはなく、断る理由はありません。また、良好な関係を維持するためにもおススメです。

大家からしたら、一刻も早く空室が埋まればいいだけだもんね

最期に

契約の種類や内容を理解し、最適な方法で満室を目指しましょう!

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