【不動産投資】三為業者とは?仕組みと注意点を解説!

不動産関連
 

三為業者に注意ってネット見たよ。何にどう気をつけたらいいの?

 

三為業者は悪質!?

悪質業者に騙されるなど、何かと良いイメージの無い不動産投資の世界。不動産投資に参入したばかりの、知識や経験が無い状態の人は、カモにされがちです。

そんな人が注意した方が良いといわれる『三為業者』。どんな仕組みなのか?そもそも本当に悪なのか?何に気を付けたらいいのか?

この記事では、三為業者の仕組みと注意点を解説します!

三為業者とは?

三為業者とは、

不動産の転売業者

です。不動産を仕入れて売り、その差額を利益として商売を行います。『第三者の為』に契約を行うことが特徴です。その他の取引形態と併せて見ていきましょう。

その他の売買と三為契約の売買の違い

三為契約を理解するために、仲介での売買、三為契約ではない売買、三為契約での売買の順で説明します。

仲介での売買

仲介で不動産を売却する場合、売主と買主にそれぞれ仲介業者が付き※1、売買をサポートします。そして、決済時に物件価格の3%+6万円が仲介手数料として仲介業者に支払われます。※2

※1:仲介業者が1社の場合も有り
※2:400万を超える場合

三為契約ではない売買

三為契約ではない通常の売買では、売主と業者が売買契約を結んで決済と所有権の移転を行い、そのあとに業者と買主が売買契約を結んで決済と所有権の移転を行います。

この場合、売主と業者との売買時と業者と買主との売買時の2回、登録免許税や不動産取得税がかかります。

三為契約での売買

三為契約での売買は通常の売買と違い、売主から買主へ直接所有権の移転を行います。所有権の移転が1回で済むため、通常の売買に比べて登録免許税や不動産取得税が半分で住みます。

三為契約の場合、まず売り主と三為業者で第三者のためにする売買契約を結び、その際所有権は買主に移転する特約を付けます。その次に三為業者と買主が他人物売買契約を結び所有権を買主に移転させます。

これは中間省略登記と呼ばれ、一時は禁止されましたが、現在では上述の「第三者のためにする契約」方式か「買主の地位の譲渡」をすることで合法的に所有権の移転をすることが出来ます。

三為契約のデメリット

三為契約のデメリットとしては

物件を安く買いたたかれる可能性がある&高値でつかまされる可能性がある

ことが挙げられます。所有権の移転には「買主の地位の譲渡」ではなく「第三者のためにする契約」が使われることが一般的です。「買主の地位の譲渡」の場合は売買価格も買主に知られることになりますが、「第三者のためにする契約」であれば買主に仕入れ価格を知られることはないからです。

三為業者は悪なのか?

 

三為は悪なの?

 

三為業者は、必ずしも悪ではない

です。理由を見ていきましょう。

瑕疵担保責任が2年つく

瑕疵担保責任とは、物件に雨漏りなど何かしらの問題があった場合、売主に問われる責任です。

一般の売り主から物件を購入した場合は瑕疵担保責任が2,3カ月だったり、そもそもつかなかったりもしますが、

業者から買った場合は必ず2年は瑕疵担保期間を付けることが義務

になっています。業者が間に入るため、売り主は瑕疵担保責任を負う必要がなくなり、買主は業者に責任を取ってもらうことが出来るようになります。

筆者も初めての物件が台風で雨漏りしてしまい対応に60万かかりましたが、売り主が業者だったため保険と瑕疵担保で対応することが出来、支出ゼロで済ますことが出来ました。

相場より安い場合もある

三為取引の場合業者との直接取引になるため、

仲介手数料が不要

です。また、仕入れに強い業者であれば、業者の取り分を差し引いても相場より安いこともあります。

融資や手続きがスムーズ

業者が買い取るため、手続きなどがスムーズであることに加え、金融機関と提携している場合、フルローンを受けられる可能性があります。

注意点

三為契約は、安く買って高く売るビジネスモデルであるため、高いか安いかの判断がつかない初心者は要注意です。悪徳業者はそのような初心者を狙って検討する時間を与えずに買わせようとするので、業者の言葉に乗せられず

必ず自分で相場を調べたり業者の評判を調べる

ようにしましょう。

最後に

悪徳な三為業者がいることは事実ですが、安く仕入れ高く売るのは商売としてごく普通のことです。三為契約でも場合によっては有利になることもありますので、メリットデメリットをしっかり見極めてくださいね!

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