【不動産投資】借地権ってなんだ?買っても自分のモノじゃない?

不動産関連
 

建物買ったのに土地代を払わなきゃいけないことがあるの?

 

投資用の物件や一戸建ては、所有権と借地権のどちらかに分かれます。『所有権は土地が自分のものになるけど、借地権は土地は誰かから借りるのかな?』位の認識の人もいるのではないでしょうか?この記事では、

借地権の意味とメリデメを解説します!

借地権とは?

借地権とは、

所有者から土地を借りて建物を使用する権利

です。投資用のアパートや一戸建てなどは、所有権と借地権に分類することが出来ます。所有権と表示されている物件は土地と建物をセットにして売っているもので、購入すれば土地は自分の持ち物になります。それに対し、借地権は物件を購入しても、所有者に毎月賃料を支払う必要があります。

所有権と借地権

借地権の種類

借地権は、売却等の制限のない地上権と、売却や転貸等に制限のある借地権があります。さらに借地権は、旧借地権、 普通借地権、定期借地権に分類することが出来ます。

地上権と借地権

3種類の借地件について解説します。

①旧借地権

借地権は古い借地権と新しい借地権に分類することが出来ます。古い借地権は、

法改正前の、借主の強い借地権

を指します。借地件は借地借家法により定められています。この借地借家法は平成4年8月1日に改正されているため、改正の前後で内容が変わっています。旧借地権は土地を借りる側が強いことが特徴です。

所有者から地代を払って土地を借りますが、借地契約の期限が切れたとしても借主が希望すれば基本的には期間の延長が可能で、貸主は正当な理由がないと拒むことが出来ません。そのため半永久的に借り続けることが出来ます。

借地契約の途中で建物が老朽化しても借地権は消えませんし、建物が完全に使えなくなったとしても再建築を認めることとなっています。そもそも期限がない場合は、建物が朽廃(=手で押して倒れるくらいと言われます)するまで借地件は続くとされています。

旧借地権の内容

②普通借地権

旧借地件よりも、

貸主の権利が強くされた借地権

です。先述の通り、平成4年8月1日の法改正以降の借地権を指します。旧借地権と同様に、正当な理由が無ければ契約を更新する必要があります。建物が倒壊するなどし、滅失(そこに存在しない状態)の状態まで至った場合、再建築には所有者の許可が必要となります。その際に拒否すれば契約を終了することが可能となった点で、旧借地権よりも貸主の権利が強くされたということが出来ます。

③定期借地権

普通借地権と違い、

契約の更新が無い借地権

となります。契約の更新が前提である普通借地権とは違い、契約時に決めた期間が満了し次第、土地を借りることは出来なくなります。

借地権物件のメリット

借地権物件のメリットは主に、金額面にあります。

金額面でのメリット①

1つめのメリットは、

販売価格が安い

ことが挙げられます。通常、投資用のアパートや一戸建てを購入する場合は土地と建物がセットになった販売価格となっています。しかし、借地権の場合土地部分は購入しないのでその分金額が安くなります。一般的には通常価格の3割引や、モノによっては5割引の価格で販売されているケースもあります。

金額面でのメリット②

2つめのメリットは、

税金が安い

ことが挙げられます。通常、投資用アパートなどを購入した場合は、半年後の不動産取得税や、毎年の固定資産税を支払う必要が生じます。しかし、借地権の場合は、所有者が税金の支払いを行うため、借主はこれらの税金を支払う必要がありません。

借地権物件のデメリット

金額的に安い借地権ですが、デメリットもあります。

地代がかかる

借地権物件を購入した場合のデメリットとして、

地代がかかる

ことが挙げられます。所有するわけではないので、所有者にレンタル料を支払う必要があるのです。この地代には様々な計算方法がありますが、都市部の住宅地で、都市計画税と固定資産税の合計額の3倍から5倍程度かかることが一般的です。

金融機関からの評価が低い

借地権物件の場合、

融資が付きづらい

場合があります。借地権物件の担保評価を低く見る金融機関の場合、融資を付けることが厳しくなります。土地と建物の価値から計算する積算評価でなく、収益を見る収益評価で計算してくれる金融機関でないと融資を引くことは難しいでしょう。

地主の承認

借地権の場合、土地は自分の所有ではないので、

建て替え、売却、リフォームに所有者の承認が必要

です。建て替えで土地価格の4~6%程度、売却の場合で売却額の10%程度の承認料が必要です。

最後に

借地権物件は融資が付きづらい点や、出口を取りづらい点で、難易度が高いといえます。自分のレベルにあった投資を検討してみてくださいね!

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