【不動産投資】共同担保とは?意味と考え方を解説!

不動産関連

サラリーマンやりながら不動産投資始めたいよ。物件買おうと思ったら共同担保って言われたんだけど、共同担保って何?

収益不動産を買い進めるにあたって登場するキーワード、

共同担保

何やら物件を買う時に行う事らしいけど意味が分からないしどう判断したらいいかわからない・・・この記事では、

共同担保の意味と考え方を解説します!

そもそも不動産投資の担保とは?

共同担保を理解する前に、まずはそもそも不動産投資における『担保』とは何かを説明します。不動産投資における担保とは、

融資する側が、貸したお金を回収するための仕組み

です。

多くの場合、不動産投資は金融機関から融資を受けて物件を購入します。その際、貸す側である金融機関は貸したお金が返ってこないともちろん困ってしまいます。

 

そりゃそうだ

 

そのため、金融機関が不動産投資ローンを組む際には、

『貸したお金が返ってこない場合、購入対象の物件を差し押さえて売り払って良い』

という取り決めを、申込者と交わすことが一般的です。

この時、物件を差し押さえの対象とすることを『抵当権の設定』、抵当権が設定された物件自体を『担保』といいます。

ローンの返済が滞った時には、裁判所を介して『競売』という形で売りに出し、一番高い値を付けた人が落札します。

 

それは避けたいねえ

 

担保は金融機関のリスクヘッジのために設定するものですが、一方的に金融機関が有利になるようなものでもありません。

購入対象の不動産自体を担保にすることで、金融機関は安心してお金を貸せるとともに、申込者自身も頭金などの出費を抑えて購入できるというメリットがあるのです。

 

だから普通のサラリーマンでも始めることが出来るんだね

 

共同担保とは?

共同担保とは、融資を受ける際、

取得対象の物件だけでなく、複数の担保の設定をすること

です。

金融機関が貸したお金を回収する際、『取得対象の物件を差し押さえて売却するだけでは十分でない』と判断された場合に必要となります。

金融機関が取得対象の物件だけでは価値が足りないと判断した場合、その差額を埋めるために、別の物件も担保に入れるか現金を投入する必要があります。

 

でもよく考えたら、本当は価値のない高値の物件買おうとしちゃってるってこと?

 

そうとは言い切れません。次で説明します。

担保評価額はどうやって決まる?

担保評価額は金融機関によって計算基準が変わるため一概にはいえませんが、

不動産評価額の7,8割

と言われています。

安全性を高めるため、金融機関は実際の評価金額より低く担保評価額を見積もっているのです。

実際の融資額は、これに加えて個人の属性を加味した金額を加えて決定されます。属性は勤務先、勤続、年収、残債などが考慮されます。

 

金融機関が担保を売ったときに思ったより値が付かなかったら困るからね

 

共同担保のデメリット

共同担保のデメリットは、所有する物件を共同担保に入れた場合、

売却やローンの借り換えに制限がでる

ことです。

上述のとおり、金融機関は貸したお金が返ってこないときのために共同担保を設定しています。

金融機関側からしたら、共同担保をはずす理由はないため、もとの物件の返済が完了するまでは自由に共同担保物件を売却することは出来ません。

また、借り換えする場合も共同担保物件だけはできず、もとの物件と、共同担保物件の両方を借り換えする必要があります。

共同担保はやめるべき?

 

じゃあ共同担保はやめるべきなの?悪いの?

 

サラリーマンの副業や、新規参入の初心者の場合、

共同担保は、一概に悪いわけでは無い

です。

理由を見ていきましょう。

そもそも売却益を狙っていない

サラリーマンの副業や新規参入の初心者の場合、売却に制限が出ても問題ありません。

このような層は、『安値で仕入れて売却し、売却益を得る』といったようなプロではなく、『長く安定経営しこつこつキャッシュを貯めたい』という考えの人が多いからです。

また、マイホームを共同担保にする場合も多くありますがその場合も居住が目的なので売却は関係ありません。

投資用物件の場合、個人であれば5年以上保有しないで売却した場合、高額な短期譲渡税がかかるため、頻繁に売却を行うものではありません。

 

確かに安定経営して年金代わりとか、最後に土地が残ればいい位に思ってるよ

 

返済が進めば借り換えも可能

共同担保に指定されている物件は、単体では借り換えできませんが、担保元の物件と一緒にであれば借り換えすることが可能です。

直ぐには借り換えできなくても、5年位のスパンで見れば、返済が進むため、現状より金利の低い金融機関に2つまとめて借り換えることは十分可能です。

買えるチャンスがあるなら早く買うべき

金融機関の融資が厳しくなっていることや、将来不安から新規参入者が増えていることから、良い物件を購入することは非常に難しくなっています。

共同担保さえ入れれば買える状況であれば積極的に購入を検討するべきです。

せっかく購入できるチャンスを見送っていつまでも買えないよりは、購入してローンの支払いを進めたり、キャッシュや経験の積み上げをしたほうが結局資産の貯まるスピードは速くなります。

筆者は先日3480万の物件の融資を三井トラストに打診してみましたが、担保評価が2400万しか出ませんでした。

金融機関の融資が厳しくなってきており、購入する時点で一苦労なのです。共同担保であっても活用できるものは活用して、まずは物件を購入するべきなのです。

最後に

販売価格と金融機関の融資額があまりにかけ離れているようなケースでなければ、共同担保は有効な手段と言えます。自分に合った購入方法を検討してみてくださいね!

 

 

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