【不動産投資】定期借家契約とは?オーナーの悩みを解決!

不動産関連
 

不動産の空室を埋めなきゃいけないよ。定期借家契約ってどうなの?

 

定期借家契約はちょっと・・・

不動産投資の中でもっとも厄介な話題の一つ、『迷惑な入居者』。せっかく不動産を買っても滞納ばかりする入居者がいたり、やっと埋めた空室の入居者がトラブルメーカーで、他の入居者が退去してしまうなど、不動産投資では様々な問題が発生します。

そんな時に効果的なのが『定期借家契約』しかし実際は、不動産管理会社や入居者側も、敬遠しがちな現状があります。この記事では、

定期借家契約の内容と不動産投資におすすめの理由を説明します!

普通借家契約とは?

不動産の賃貸契約には、大きく2つの方法があります。1つめの普通借家契約とは

契約期間が満了したら、契約更新して住み続ける契約

です。契約期間(一般的に2年)が終了しても『自動的に更新』され、借主は住み続けることが出来ます。

普通借家契約は、借地借家法によって借主の立場が強くなっています。そのため、貸主側からの契約解除、契約更新の拒否、家賃減額の拒否に強い制限がかかっています。

現在行われている賃貸契約では殆どがこちらの普通借家契約で行われています。

定期借家契約とは?

2つめの賃貸契約は、『定期借家契約』です。定期借家契約とは、

契約期間が満了したら、契約更新ではなく再契約して住み続ける契約

です。普通借家契約と違い、あらかじめ取り決めた契約期間が満了した場合、もともとの契約を更新して期間を延ばすのではなく、『別途契約を結びなおす』ことで借主は住み続けることが出来ます。

定期借家契約がおすすめの理由

 

わざわざ再契約よりも自動更新の方が楽じゃない?

 

不動産投資では定期借家契約がおすすめです。理由を見ていきましょう。

問題のある入居者がいる場合、退去させることが出来る。

定期借家契約では、問題を起こす入居者がいた場合、

契約満了時に再契約しなければ問題のある入居者を退去させることが可能

です。普通借家契約の場合、借主保護の観点から、下記のように問題のある入居者がいても簡単に退去させることが出来ません。

  • 騒音トラブルを起こす
  • ゴミ出しのマナー違反をする
  • 家賃の滞納をする
  • 無断でペットを飼う
  • 本来の目的以外で使用する

普通借家契約で入居者を退去させる場合、正当な理由があるか、立ち退き料を支払う必要があります。一般的に裁判所から提示される和解金の相場は家賃の1~2年分です。

しかし、定期借家契約であれば契約期間が満了した際に一度もともとの契約は終了し、入居者に問題が無い場合のみ再契約を結ぶことが出来るため、問題のある入居者を退去させることが可能です。

定期借家契約にしておくことで、オーナー側にメリットがあることはもちろんですが、物件の入居者の質もよくなるため、他の入居者側にもメリットがあるといえます。

筆者が2019年末に内覧した物件では、6室中4室が空室でした。理由を聞いてみたところ、精神に問題のあるトラブルメーカーが他の入居者と喧嘩ばかりし、他の入居者が次々と退去してしまったとのことでした。結局、立ち退き料まで支払ってトラブルメーカーを退去させたとのことです。定期借家契約ではこのようなケースに対応することが出来ます。

 

問題のある人は再契約なし、問題のない人は再契約あり、にできるんだね

 

空き物件を有効活用できる

通常のアパートではなく、自宅などを

期間限定で貸し出すことにより空き物件を有効活用することが可能

です。空き家が増えていることが社会問題化している現在ですが、下記のようなケースで定期借家契約で物件を活用することが出来ます。

  •  1年間だけ転勤なので自宅を貸し出してローンに充てる。
  • 別荘を所有しているが長期間利用しないので期間限定で貸し出す。
  • 遠方に実家があるが空き家になってしまった。ゆくゆくは自分で住みたいので期間限定で貸し出す。
  • アパートがあと4年位は使えるがその後には取り壊したいので期間限定で貸し出す。
 

基本的には再契約なしで、期間を限定して借りてもらうことが出来るんだね

 

定期借家契約をする際の注意点

必ず書面で契約を行う。

定期借家契約をする場合、借地借家法第38条より、必ず『更新ではなく期間の満了により終了する』旨を書面で交付・説明する必要があります。

これがない場合、定期借家契約として認められず、あとで入居者を退去させたくても退去させられない事態になることがあります。

入居者は、再契約が前提かどうか確認する。

前述の、『問題のある入居者を排除するための定期借家契約』で、更新が前提であれば問題ありません。しかし、自宅や別荘を期間限定で貸し出しているパターンでは、再契約しないことが前提となっていることがありますので、長期的に入居できるかはあらかじめ確認しましょう。

契約終了時は6カ月前までに通知する

契約終了時は6カ月前までに通知しないと終了にすることが出来ません。家賃の改定をしたい場合もこのタイミングで通知しましょう。

最後に

定期借家契約は問題のある入居者を排除できる点で、不動産オーナーにとてもメリットがあります。しかし、不動産会社や入居者からは、書類作成の手間が増える、長期間入居できないなどの誤解があり、まだまだ浸透していません。

根気強く利点を説明し、是非活用してみてくださいね!

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