【不動産投資】法定耐用年数って何？意味と考え方を説明します！

収益不動産の購入を検討している、でも自己資金もそんなにないし、古い物件でもいい。そんな時に気になるのが、

法定耐用年数

この記事では、

法定耐用年数の意味や、法定耐用年数オーバーの物件の考え方

を説明します！

法定耐用年数とは？

耐用年数は、価格が10万円以上で1年以上にわたって使用されるものについて決められます。

昭和40年の『減価償却資産の耐用年数等に関する省令』で決められた耐用年数を『法定耐用年数』と言います。

法定耐用年数は、建物の構造ごとに定められており、木造<鉄骨<RC(鉄筋コンクリート)の順に期間が長くなります。

いえ、『法定耐用年数』はモノが使用できる年数を表したものではありません。

法定耐用年数とは、減価償却費を計上できる年数

です。順番に見ていきましょう。

不動産投資で支払う税金の考え方

まず不動産投資で支払う税金の考え方です。アパートなどの物件を購入し家賃収入を得ると、その家賃収入に対し税金がかかります。しかし、家賃収入にそのまま税金がかかるのではなく、

家賃収入から費用を引いた額に対して税金

がかかります。

減価償却の考え方

次に減価償却についてです。収益不動産を取得する際、取得費用の支払いは物件を購入する最初のタイミングです。しかし実際に建物を使用するのは長期にわたるため、

会計上の取得費用の計上は使用の実態と合わせて長期的に分割

して行います。

これを減価償却といい、その際に計上する費用のことを減価償却費と言います。

法定耐用年数と減価償却の関係

上述の考え方で減価償却費を計上するにあたり、

減価償却費を計上できる期間が法定耐用年数

です。物件価格のうち、建物の部分の金額を法定耐用年数で割った金額を、法定耐用年数が終わるまで毎年費用計上します。

例えば、木造アパートで建物価格が1100万、法定耐用年数が22年、家賃収入が年間60万であれば、

60万-(1100÷22)=10万が課税対象となります。

そうとも言い切れません。理由を見ていきましょう。

法定耐用年数オーバーでも問題なし！

築年が古いと法定耐用年数が経過している物件もありますが、

法定耐用年数オーバーでも問題ない

です。理由を見ていきましょう。

法定耐用年数は使用期限ではない

法定耐用年数が切れたからと言って、建物自体の

使用期限が切れたわけではない

からです。上述の通り法定耐用年数は減価償却の期間を決めるものであって、建物そのものの寿命を示すものではありません。

構造によらず、必要な修繕を行っていない建物は法定耐用年数が切れていなくてもダメになってしまいます。

逆に、こまめにメンテナンスしていれば法定耐用年数が切れていても充分使用に耐える状態を保つことは可能です。

現に、インターネットなどで検索すれば30年40年が経過した木造の物件は普通に不動産投資市場に出回っていることが分かります。

融資可能

法定耐用年数が切れていても、

融資をする金融機関はある

からです。耐用年数の考え方は金融機関によって様々です。残存耐用年数が経過すると融資を出さない金融機関もありますが、法定耐用年数を20年30年越すローンを組む金融機関も存在します。

筆者も1600万の築30年が経過した木造アパートをオリックスに打診し、30年ローン可能と判断された実績があります。(2019年時点)

減価償却できる

法定耐用年数は減価償却できる年数を表していることは上述の通りです。しかし、

法定耐用年数が完全に切れている場合も償却可能

です。耐用年数が切れている場合と残っている場合それぞれの計算式は以下の通りです。

法定耐用年数が切れている場合、期間は短くなりますが、その分高額な減価償却を行うことが出来ます。

注意点

法定耐用年数が切れた場合、

税金の支払いが増える

点に注意が必要です。家賃収入のうち、費用を除いた額が課税対象となります。法定耐用年数があるうちは、利息の支払いや毎年の減価償却費を費用として計上でき、課税金額を減らすことが出来ます。

しかし、年数時間が経過し、減価償却期間が終了したり利息の支払いが減ると、課税対象となる金額が多くなるため税金の支払いが増えます。

税金が払えなくなることの無いよう、事前にシュミレーションしたり、必要に応じて売却も検討しましょう。

最後に

不動産投資を始めるときに法定耐用年数は気になるところです。しかし、法定耐用年数が切れている物件だからと言って建物が使えないわけではないですし、減価償却も可能です。

まだ始めたばかりの資金の無いうちは、築年の古い物件は避けて通れないものですので、前向きに検討してみてください！