【不動産投資】浄化槽って何?意味や注意点を解説!

設備

 

中古アパート投資したくて物件を見ていたら浄化槽って書いてあるよ。浄化槽って何?買っていいの?

 

郊外や昭和築の古い物件を見ているとよくあるのが

浄化槽

下水処理の方法ってことは何となく分かるけど、選んで大丈夫なのか良く分からない。そんな方向けに、

受水槽の意味や考え方を解説します!

下水処理の種類~下水道と浄化槽~

アパートなどの物件の各戸では、トイレ、風呂、洗面所、キッチン、など様々な箇所で水を使います。そこで汚れた水の排出には大きく2種類の方法があります。

1つめが、下水道に流す方法です。各戸で出された汚水は下水道管を通って下水処理場まで送られ、そこで浄化され川や海に流れ出ます。

2つめは、各物件で設置された浄化槽で処理する方法です。浄化槽とは、微生物の力で汚水を処理する設備で、微生物による汚水の分解、濾過、消毒などを行います。各戸で出された汚水は浄化槽で浄化され、側溝などに排出され川や海に流れ出ます。

浄化槽の種類

浄化槽には2つの種類があります。

まず単独処理浄化槽とは、トイレから排出された汚水のみを処理するため、風呂、洗面所、キッチンなどからでた汚水はそのまま河川に放流されてしまいます。

次に、合併処理浄化槽とはトイレから排出された汚水のみでなく、風呂、洗面所、キッチンなど含め全ての汚水を処理します。処理後の水は単独処理浄化槽と比べ、8分の1の汚染量となります。

 

じゃあ、合併処理浄化槽の方が良いんだね

 

単独処理浄化槽は、生活環境への悪影響や環境汚染の原因の1つとなっていることから、平成13年4月の浄化槽法の改正で新規設置は不可となり、合併処理浄化槽への変更の努力義務が定められました。

実施が義務付けられているメンテナンス

浄化槽の場合、オーナーに管理責任があり、年1回の清掃と法定検査、年4回程度の保守点検が浄化槽法で義務付けられています。

清掃

浄化槽の中には微生物で分解しきれないものや、微生物自体の死骸などの汚泥が溜まるため、汚泥引き抜きを行います。年1度行うことで浄化槽の機能の維持や悪臭の防止が可能となります。

保守点検

浄化槽本体だけでなく、ブロワー、送気菅、流入管、汚水ます、消毒室、放流管など、各装置をチェックします。問題があれば調整、修理を行い、消毒薬の補充なども行って正常な稼働を維持できるようにします。

法定検査

定期的な保守点検、清掃とは別に年1回の法定検査を受けることが法律により義務付けられています。ここで日常の清掃、保守が正常に行われ、浄化槽の機能が維持されているかどうかチェックされます。

浄化槽でも費用と物件価格によっては買い!

維持費や将来かかってくる費用を加味しても採算が取れるのであれば、

浄化槽の物件は買うべき

です。理由を見ていきましょう。

ランニングコストを加味しても採算が取れるなら買い

浄化槽は、小さな物件でも清掃、保守点検、法定検査などの維持費で年間10万円程度かかってきますが、物件の価格が安くなっていることがあります。年間10万であれば、月間で8400円程度ですので、

ランニングコストを加味しても充分な利回りがとれるようであれば購入を検討しても問題ない

でしょう。また、家賃とは別に共益費にメンテナンス費を含めてしまうのも1つの手です。

下水に交換する費用を加味しても採算が取れるなら買い

以前は下水管が通っていなかったものの、現在では物件の全面道路に下水管が通っている場合があります。その場合、建物の排水を直接下水道本管に直結する工事を行うことで、下水処理に変更することが出来、浄化槽のランニングコストを無くすことが出来ます。

浄化槽から下水道管までの距離が近いなど、条件が良ければ比較的安く、50万円以下で工事を実施できることもあります。その場合5年程度で工賃も回収できるため、

工事費を加味しても採算がとれるようであれば購入を検討すべき

です。

浄化槽の耐用年数に注意

 

結局、浄化槽にしても利回りがとれれば買ってもいいんだね。

 

浄化槽を検討する際、注意しておかなければいけないことがあります。浄化槽自体の寿命は30年から40年であるため、築古の物件の場合、浄化槽そのものや設備を交換する必要が出てくる可能性があります。

小規模なものでも本体の交換は5,60万はかかるため、予想外の出費にならないように購入前にあらかじめよく確認しておきましょう。

最後に

浄化槽はメンテナンス費用が掛かるため敬遠されがちですがその分物件価格が安くなる傾向があります。年間のランニング費用や将来的な費用を見越して購入を検討してください!

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