【不動産投資】知らなきゃやばい!?デッドクロスとは?

不動産関連
 

不動産投資したい。ネットで『最近はデッドクロスも知らずに不動産投資を始める人が増えています』って見たけど僕のことだよ。どうしたらいいの。

 

不動産投資でサラリーマンが黒字倒産

副業意識が高まっていることや、FIRE(Financial Independence, Retire Early:経済的自立を達成し早期リタイアする)を目指す人が昨今増えています。

しかし、不動産会社の言いなりになり失敗する人も多く、最悪なケースでは破産する場合もあるのが実際のところです。やるからにはそんな事態は絶対に避けたいですよね。そこで押さえておきたい『デッドクロス』。この記事では、

デッドクロスの仕組みと対策を解説します!

デッドクロスとは?

デッドクロスとは、

減価償却費が減り、負債の元本返済額が増え、赤字になるタイミング

のことを指します。我々にとって理想の状態とは、家賃収入から必要経費等の支出を抜いてもお金が沢山あまる状態です。

逆に嫌な状況とは、家賃収入から諸経費を差し引くと、お金が余るどころかマイナスのになる状態です。この場合、貯金を切り崩す必要があります。

 

お金を増やしたくてやってるのに逆にへったら意味ないなあ

 

デッドクロスを回避するために、原因を見ていきましょう。

デッドクロスが起こる原因

デッドクロスの主原因は減価償却の減少と、元本返済の増加ですが、その前にそもそもの手残り金額の決まり方から見ていきましょう。

そもそも手残り金額の決まり方って?

不動産投資で最終的な手残りとなる金額は、

家賃収入-元金返済-諸経費-税金

で決まります。(簡略化のため各種所得控除や税額控除は除く)

家賃収入は毎月の家賃や駐車場代、更新料など、元金返済は金融機関への元金の返済額、諸経費は利息や修繕費など、税金は課税金額に税率をかけた額になります。

 

じゃあ、元金返済、諸経費、税金を少なくすればいいんだね

 

その通りですが、実際には、時間と共に元金返済や税金は増える傾向にあります。

元本返済が増える!?

通常のサラリーマンが不動産投資をする場合、融資を利用することが一般的です。その際の返済方式は、元利均等返済と元金均等返済と2つありますが、元利均等返済を選択することが一般的です。

元金均等返済は元金の返済割合が一定なのに対し、

元利均等返済は元金の返済割合は徐々に増加

します。

 

でも支払金額は一定なんだったら出ていくお金は変わらないんじゃないの?

 

『ローンの返済額』は一定ですが、支払利息の割合が減ることにより、『納税額』が上がってしまいます。次の減価償却と一緒に見ていきましょう。

減価償却が減って税金が増える!?

不動産投資で儲けたお金には税金がかかります。この税金は、家賃収入に税率をかけた額となりますが、家賃収入にそのまま税率をかけるのではなく、家賃収入から諸経費を抜いた残りの額に対して税額をかけることで算出します。この諸経費には、支払利息や減価償却が含まれます。

 

だからさっきの返済額の話では『支払利息の割合が減ることにより、『納税額』が上が る』って言ってたんだね

 

支払利息もそうですが、納税額に最も大きなインパクトを与えるのが、減価償却費の減少です。物件の取得費用は、取得したときに全額経費に計上するのではなく、残りの耐用年数で分割した額を毎年計上します。

例えば、1000万の物件で、残りの耐用年数が10年の場合、毎年100万円を経費として計上することが出来ます。この経費は、あくまで会計上の経費であり実際の支出はないため、あればあるほど納税額を下げてくれるものになります。

しかし、耐用年数が切れてしまうと、費用として計上できなくなり、課税対象となる家賃が増えてしまい、デッドクロスに近づいてしまうのです。耐用年数と減価償却についてはコチラのページで説明しています。

 

対策

高利回り物件を買う

中古一棟アパートなどの場合、耐用年数が短かったりきれている場合があります。しかし

高利回りで満室稼働できれば毎月の家賃が増えるため、赤字になることを防ぐことが可能

です。耐用年数の短い物件を買う場合は少なくとも10%以上、できれば11%以上の物件を買うようにしましょう。

現金をためておく。

毎月の家賃収入には手を付けないようにしておけば、減価償却が切れた際の税金の支払いにも耐えることが可能

です。毎月のキャッシュフローが増えたからといって、そのお金を食いつぶしてしまったり、仕事を辞めてしまうと、あとあとのデッドクロスに耐えられなくなる可能性があります。

売却する

耐用年数が切れ、減価償却が出来なくなってしまったタイミングで売却する

ことも1つの手です。一般のオーナーが5年以下で売却すると短期譲渡税がかかるため、それより長い期間保有した後に売却することがポイントです。

最後に

減価償却が終わるタイミングがデッドクロスが起こりやすくなります。赤字にならないよう持ちこたえられるように、高利回りを維持することや、余剰現金をためておきましょう!

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