これだけ知れば怖くない!心理的瑕疵物件!

不動産関連
 

物件検索してたら心理的瑕疵物件って書いてあるけどこれなんだ?

 

自殺や殺人など、いいイメージの無い心理的瑕疵物件。できれば避けたいですよね!この記事では、

心理的瑕疵物件の内容や注意点を説明します!

心理的瑕疵物件とは?

心理的瑕疵物件とは、

その物件で過去に起きた事象や、周辺の環境により嫌悪感を抱くような物件

です。心理的瑕疵に該当する事象や環境には明確な線引きはなく、その物件を買いたくない、借りたくないと思うようなものは全て該当します。心理的瑕疵に該当する可能性のある事象としては、自殺、事故死、他殺、火災による焼死、発見の遅れた孤独死などがあります。環境としては、暴力団事務所、廃棄物処理場、学校、墓地、火葬場、刑務所、下水処理場、精神病院、風俗店、原子力発電所等が挙げられます。

心理的瑕疵物件の特徴として、家賃が安いことが挙げられます。どうしても敬遠する人が多くなるため、家賃や敷金礼金をゼロにして入居者を募る必要があるためです。ただし、最初の1年を経過したら家賃を上げるとしている場合もあります。

心理的瑕疵物件とみなされないケース

心理的瑕疵に該当する場合として、人が亡くなったケースを挙げましたが、病死で普通に家族がいる中で看取られている場合など、

事故性や事件性が無ければ心理的瑕疵とはみなされない

ことが一般的です。また、孤独死の場合、何週間も経過し悪臭などで騒ぎになったようなケースは心理的瑕疵に該当しますが、すぐに見つかったようなケースは心理的瑕疵とされないことが多くなります。

住む側の注意点

不動産業者の中には、心理的瑕疵物件であることを隠して契約を結ぼうとする業者も存在するため、注意が必要です。物件に住む側として誤って心理的瑕疵物件を選んでしまわないための注意点を解説します!

事前にインターネットで調査する

心理的瑕疵物件は告知義務があるため、ウェブ上に物件を記載する場合には、業者はその物件が心理的瑕疵に該当することを記載する必要があります。そのため、物件の紹介ページの備考等に「心理的瑕疵物件」「告知事項あり」「事故物件」などの記載がないか確認しましょう。

記載が無くても気になる場合は、「ウチコミ」などの募集サイトで大家に直接聞いたり、「大島てる」などのサイトで物件が心理的瑕疵に該当していないか調査することが出来ます。

担当に直接聞く

気に入る物件があれば担当に直接聞くのも有効です。自分は心理的瑕疵物件に入居するのは嫌だということも事前に伝えておけば、そのような物件を紹介されることも減ると言えます。物件が心理的瑕疵物件かどうかはメールでやりとりし、あとでトラブルになった際に証拠にできるようにしておきましょう。明確な説明をしない業者がいた場合は論外なので選択肢からは外してしまいましょう。

告知事項などの記載があっても、過去の事件等をネットで検索しても出てこない場合もあります。例えば学校が近隣に存在するだけであったり、人によっては大して気にしないようなことでも念のため記載している場合がありますので、気になった物件であれば告知事項の内容は一度聞いてみましょう。

実際に行ってみる

物件に実際に足を運ぶことも重要です。部屋で「嫌な感じ」がしないかや、部屋の一部分だけ不自然にリフォームされていないかなど確認しましょう。時間の経過した孤独死や首吊りなどは体液が流れ出てしまうため畳や床にシミができてしまい、それを隠すためのリフォームが施されている場合があります。

また、近隣の住民や飲食店で物件で過去に自殺や他殺が起きていないかや、周辺の環境についても聞いてみるのも有効です。

オーナー側の注意点

心理的瑕疵物件であることが後から判明すると、退去や引っ越し代の請求、損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性もあります。そのようなトラブルを回避するためにオーナー側で意識すべき注意点は、

必ずよく告知する

ことです。心理的瑕疵物件には告知義務があるため、契約後に発覚してトラブルにならないように、しっかり説明することが大切です。口頭だけでなく、契約書、重要事項説明書に記載したうえで契約時に説明しましょう。不動産会社に任せる場合も、訴訟リスクを考えてしっかり説明してくれる業者を選ぶことが重要です。

誰かが住んだら告知義務はなくなる!?

誰かが自殺した物件に社員を短時間住ませて、告知義務を無くしたうえで貸し出すなどの話を聞くことがありますが、これらは

不動産屋が独自に定めたルール

です。心理的瑕疵物件に該当する条件が明確に無いように、告知義務に関しても明確なルールはありません。「5年から10年程度経過すれば告知不要」や「同物件でも別部屋であれば告知不要」も不動産屋が独自に定めたルールです。業者によって物差しがまちまちになりがちだからこそ、不安のある場合はよく確認するようにしましょう。

最後に

これから独居老人が増え、それと共に孤独死なども増加することが予想されます。心理的瑕疵物件を避けたい人は今回の記事を参考にしてみて下さいね!

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