アパートに外壁塗装って必要?概要と注意点を抑えよう!

メンテナンス
 

アパートもってるけど外壁塗装した方が良いの?

 

不動産投資において物件のメンテナンスは必須です。その中でも特に重要なものの1つ、外壁塗装。金額的インパクトも大きい為、失敗はしたくないですよね !この記事では、

外壁塗装の概要や注意点をまるっと説明します!

外壁塗装の重要性

建物の外壁を塗装することは、下記2点の観点で重要です。

  • 見栄えの向上
  • 建物の状態の維持

建物の壁は新築したり塗装をしてから時間がたつと、ひび割れが発生したり、苔やカビが生えてきたり、色が褪せてきて見栄えが悪くなります。見栄えが悪いと内見時の第一印象が悪くなり入居率が悪くなりますし、そもそも内見自体の数も減ってしまう可能性があります。

建物の状態としても、ひび割れから水が浸入し中の木が腐ってしまったり錆や雨漏りのの原因になったりしますが、外壁塗装をすることで、これらを予防したり改善することが出来ます。

外壁塗装の重要性

外壁塗装をするタイミングとしては、ひび割れ、苔、カビ、塗装の剥がれなどが発生したらになります。後述する塗料の耐用年数にもよりますが、具体的な年数でいうと新築や前回塗装から10年程度が1つの目安と言われています。費用としては、2階建ての戸建てで70万から150万程度、2階建てアパートで100万から300万程度が一般的です。

外壁塗装は何をする?

外壁塗装と一言で言っても、ただペンキを持ってきて塗るだけではありません。外壁塗装の内容にもよりますが、一般的に下記のような作業を行います。

  • 足場、飛散防止ネットの設置
  • 養生
  • 高圧洗浄
  • 下地処理
  • 下地塗り
  • 中塗り
  • 仕上げ塗り
  • 撤去

高所で作業する場合、足場を組んだり、塗料の飛散や事故防止のために飛散防止ネットを設置します。また、余計な部分に塗装をしないために養生をします。

塗料を塗る際に壁が汚れていたりヒビが入っていると、塗料のもちが悪くなってしまうことがあります。そのため、まず高圧洗浄し汚れを落とします。高圧洗浄機はレンタルもできますが、高所作業がある場合は業者に依頼する方が確実です。

その次にさび落とし、ヒビの補修などの下処理をします。下処理の後は、半透明のシーラーやプライマーと呼ばれる材料を塗り(下地塗り)、上に塗る色付きの塗料との密着性を高めます。下処理や下地塗りが終わったら、その上から色付きの塗料を1度か2度塗って完成です。

外壁塗装の工程

業者の選び方

外壁塗装をするとなったら実際に塗装の発注をしますが、ここでは業者を選ぶ際のポイントを解説します。

地元の塗装業者を選ぶ

外壁塗装業者を選ぶ場合、メーカーやリフォーム会社、工務店などを通すと割高になることがあります。そのため、自分で塗装業者を探して頼むことで費用を抑えることが出来ます。また、地元の塗装業者であれば下手な工事をすると評判が悪くなり仕事が減ってしまう為、手抜き工事をされる可能性も低くなります。知り合いに塗装業者を紹介してもらう場合も比較的安全と言えます。

相見積もりを取る

ポストに入っていたチラシや飛び込み営業の誘いに乗って比較もせずに契約してしまうと塗装費が高くなってしまいます。自分で良さそうな業者をいくつか調べ、必ず相見積もりを取るようにしましょう。ただし、安ければいいという訳ではなく、口コミが悪くないかの確認もしましょう。

各塗料の値段、耐久年数、特徴

外壁塗装で使用する塗料は、材質によって耐久年数や価格に差が出てきます。

主な特徴としては、アクリル系、ウレタン系は耐久性はないが価格が安くなっています。シリコン系はモノの割に安くて耐久性も10-15年程度はあるため、シェアがとても高くなっています。ラジカル系、ピュアアクリル系も15年程度耐久があり劣化に強くなりますが価格が高くなります。フッ素、アドグリーンコート、光触媒などは遮熱性や耐久、価格が更に高くなる傾向があります。

各塗料のデータ

実際に塗って乾かした後では、想像とイメージが異なる可能性がある為、塗板と呼ばれるためし塗りのサンプルを見せてもらうようにしましょう。「こんなはずじゃなかった」といったような事態を防ぐことが出来ます。

自宅であればいいですが、収益アパートであれば利回りが取れるかも考慮して塗料を選びましょう。高い塗料で何年も持たせるだけではなく、あえて耐久年数の短い安い塗料で外壁塗装を実施し、定期的に短いスパンで塗り替えてイメージアップを図り続けるなども戦略の1つです。

注意点

費用対効果を考える

外壁塗装をすることで利回りが著しく悪くなるようなことが無いよう注意が必要です。例えば1000万で買ったアパートに数百万の塗装費をつぎ込んでしまっては利回りが下がってしまい、元金の回収が何年も遅れることもあり得ます。

低家賃、高利回りの物件でそもそも外見を気にするような客層を狙っていない場合もあります。その様な場合は、実際に雨漏りが発生してクレームが来た場合や空室が長期間続いた場合以外、外壁塗装を実施しないなどの判断も必要です。

外壁塗装は費用対効果を考えよう

不動産会社の営業は基本的には投資家目線ではなく、費用対効果を考えているわけではない為、「空室が埋まらないので外壁塗装したほうが良い」などの誘いには安易に乗らず、自分で判断する必要があります。

近隣への配慮を怠らない

外壁塗装をする場合、足場を組んだり養生をしたりするため、窓を開けられなくなったりベランダに出られなくなったりします。そのため、入居者や近隣の住民へは配慮が必要です。1カ月前位には通知を出すようにしましょう。集合住宅の塗装に慣れている業者であれば、近隣への配慮もスムーズに行ってもらうことが出来ます。

飛び込み営業に騙されない

飛び込み営業が言う「近所で足場を組む工事があるので今契約すれば安くなる」は営業トークなので安易に契約しないように注意しましょう。ただし、足場を何度も組むと費用が掛かるのは事実です。外壁塗装をする際には屋上塗装なども一緒に実施できないかは積極的に検討することで、費用を抑えることが出来ます。

下地処理はしっかり実施する

外壁塗装をする際に、下地の汚れ、サビ、ひび割れ、コーキングの破損などがあると外壁塗装をしても見栄えの悪さや耐久性の悪化に繋がります。また、外壁と塗料の間に塗るシーラーも接着剤の役割を果たすため、これらの下処理をしっかり実施することが重要です。

しかし、悪徳な業者は大家が現場に来ないことを良いことにこの下処理を省いたりすることもある為、作業途中の写真を提出するよう指定したり、自ら現場に赴いてチェックすることが重要です。

相見積もりは必ず明細を確認する

相見積もりを依頼する場合は、「一式」などの表記ではなく、必ず明細を記載してもらいましょう。業者ごとに同じ見積もりを出してもらえば簡単に比較できるようになります。見積もりの時点では、塗料の指定(シリコン系など)、塗り回数(3回塗りなど)、コーキング打ち替え、鉄部塗装、ケレン種類(3種など)、錆止めなど、条件を決めそれぞれの業者に同じ内容で希望の作業を伝えそれぞれ明細を出してもらいましょう。

作業内容は正確に伝える

業者への作業内容の伝達は明確に行いましょう。特にどこまで塗るかは答えられるようにしておかないと、スムーズに作業が進まなくなってしまうため、事前に整理が必要です。外壁、屋根、破風、ベランダ、雨どい、換気扇など、具体的にどこまで塗るか考えておきましょう。

最後に

外壁塗装は数百万単位で費用が掛かる為、実施する場合は失敗しないようにしっかり対策しましょうね!

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