不動産の境界トラブルってなんだ?しっかり覚えて防止しよう!

不動産関連
 

投資用アパートに挑戦中だよ。今まで聞き流してたけど、筆とか境界って何?

 

境界トラブルでお隣と大モメ・・・

アパートやマイホームを買う際にも気を付けたい境界。何も知らないと、隣人とトラブルになって大変・・・ということもあり得ます。投資にしろマイホームにしろ、トラブルはできるだけ避けたいですよね。この記事では、

不動産の境界の意味やポイントを解説します!

そもそも境界とは?

不動産における境界とは、

土地の所有の範囲を決める区切り

のことです。この範囲を決めるのは、筆界が用いられます。筆界とは土地が登記された際に定められたその範囲を表す線です。これは不動産登記法に則り定められた線で、勝手に変更することはできません。

土地の境界は筆界で決まる

土地登記簿上では、筆界で囲まれた範囲を1つの土地とし、その単位は1筆、2筆と数えます。

境界でトラブルが起こるケース

土地の境界については、筆界が明確で隣地の所有者とも認識があっていれば問題ありません。しかしそうでなければトラブルになることもあり、場合によっては多額の費用がかかることもあります。トラブルが発生するケースを見ていきましょう。

筆界と所有権のずれ

上述の通り、土地登記簿上の筆界の範囲が所有権の範囲であるべきです。しかし、

筆界の範囲と、実際の所有権にずれがある

ケースがあります。この場合、物件を購入したとたんに隣人に所有権を主張されるなどのリスクがあります。筆界と実際の所有権にずれが生じる原因としては、下記のようなものが挙げられます。

  • 筆界を定めた当時の土地の調査の精度が低い。
  • 天災で土地自体が変形している。
  • 一筆の土地を売買しているのに分筆してない。
    (登記簿上、1つの土地を2つに分割すること)
筆界と所有の範囲がずれている場合がある
 

長い年月の中で筆界が実態に即さなくなっちゃったんだね

 

境界未確定

筆界が曖昧のため、

境界が明確に決まっていない

ケースがあります。通常、地籍調査で筆界を確定させていきますが、この時何らかの理由で筆界を確定できない場合は、筆界未定として処理されてしまいます。筆界未定になる理由としては、隣地の所有者とトラブルを抱えていたり、境界確認の立ち合いが出来なかったりすることなどが挙げられます。

そもそもの筆界が未確定だと、分筆、合筆(土地を分割したり一まとめにしたりすること)が出来なかったり、融資が付きづらくなるといったデメリットがあります。

筆界未確定は融資が付きづらい

トラブル防止策!

境界にまつわるトラブルを防止するための対策を紹介します!

購入前に確認する

不動産を購入する際に、

境界トラブルを抱えていないか確認

することが大切です。不動産取引においては、境界についてどう確認するかは売り主と買主の間で取り決めることとなっています。そのため、『公募取引のため境界は未確認』とされているケースがあります。これは、土地の範囲は登記簿に従うというものですので実測値と乖離がある場合があります。

売買契約の場などで、宅地建物取引士からこのようなことを言われた場合は、どの程度の乖離なのか、隣地所有者とのトラブルはないのかなどをよく確認しましょう。

筆界確定する

筆界が未確定の場合、後のトラブルを防ぐため、

土地家屋調査士に依頼して筆界確定をする

ことも有効な対策となります。土地家屋調査士の行う筆界確定は、立ち合いや測量、関係官庁での調査を行うため、正式に筆界を確定することが可能です。ただし、筆界確定には数十万、多いと100万以上の費用がかかるうえ、確定までに数カ月の期間を要する点で注意が必要です。

最後に

筆界が確定していないことはリスクではありますが、その分値段が安くなっている場合があります。リスクを取って利回りを確保するのか、手間をかけて安全を取るのか、よく検討してみてくださいね!

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