不動産を売るには?両手取引と片手取引の内容と注意点を解説!

不動産関連
 

不動産を売りたいよ。両手とか片手ってなに?

 

両手取引に気をつけろ

住宅や収益物件などに関わらず、不動産を購入するのは一大イベントです。同時に、住宅であれば転勤や買い替え、収益物件であれば出口戦略などにより『売却』することも、一大イベントとなります。

なるべくなら価格や時期など、自分の希望通りに売りたいですよね。その際に気を付けなければいけない『売り方』があります。この記事では、

両手取引と片手取引の内容と注意点を解説します!

片手取引とは

不動産を売る際のパターンは2つあります。1つめの片手取引は、

売主と買主に別々の仲介業者が付くパターン

です。売り主に頼まれた仲介業者と買主に頼まれた仲介業者が、お互いに相手を探し、マッチングして売買が成立した時点でそれぞれ依頼者から仲介手数料を受け取ります。

具体的には、まず不動産を売りたい人が業者に売却の仲介を依頼し、依頼を受けた業者はレインズ(業者向けネットワーク)や一般のサイトに情報を載せるなどして購入希望者を探します。

一方、不動産を購入したい側の人も業者に購入の仲介を依頼し、依頼を受けた業者はレインズなどで物件を探します。そこで購入希望者が気に入る物件があれば売り主側業者にコンタクトを取り、条件があえば購入します。

その際に業者に支払われる仲介手数料は3%+6万円です。 (売買価格400万円以上の場合) 例えば、1000万円の物件であれば36万円が売主側の仲介会社と買主側の仲介会社それぞれの顧客から支払われます。

両手取引とは

両手取引とは、

売り主と買主の間につく仲介業者が1社のみのパターン

です。売主に売却を頼まれた仲介業者が、自分で直接買主を見つけマッチングさせ、売買が成立した時点で売主と買主双方から仲介手数料を受け取ります。

具体的には、片手と同じようにまず不動産を売りたい人が業者に売却の仲介を依頼し、依頼を受けた業者はレインズや一般のサイトに情報を載せるなどします。

そして、別の業者経由ではなく自社で直接購入希望者を見つけたり、依頼を受けたりして売主と買主をマッチングさせ、売買が成立した時点で仲介手数料を双方から受け取ります。その際に業者に支払われる仲介手数料は片手と同じく3%+6万円です。 (売買価格400万円以上の場合)

しかし、片手と違って売主、買主の双方から仲介手数料を得られるため、手数料は倍になります。例えば、1000万円の物件であれば36万円が売主側と買主から得られるため、合計72万円の仲介手数料が得られます。

 

手数料が全部自分で貰えるんだね

 

両手取引のデメリット、囲い込みとは?

不動産業界では、業者による『囲いこみ』が問題となっています。囲い込みとは、

不動産業者が両手取引をするために、業者経由での購入希望者を断ること

です。囲い込みの方法としては、情報を出すのを遅らせたり、積極的に販売促進活動を行わなかったり、業者からの問い合わせを断ったりします。

先述の通り、業者は手数料が2倍貰えるため、基本的には両手取引を目指します。その時、悪質な業者は、囲い込みをして業者の問い合わせを断り、自社で直接紹介できる顧客を探すのです。特に歩合制で手数料に応じて給料が大きく変動する場合には起こりがちです。

 

囲いこみされると何が悪いの?

 

業者からの問い合わせを断り、直接の顧客が現れることを待つため、

売却額が下がる可能性がある

ことが問題です。例えば、業者経由の購入希望者の提示価格が1000万で、直接の購入希望者の提示価格が900万だったとします。売り主としては当然1000万で売れたほうが良いですが、業者としては両手契約となる900万の購入希望者に売却した方が最終的な利益は大きくなります。

そのため業者経由の購入希望者がいることは明らかにせずに直接の購入希望者に売却するよう売り主に勧めたり、直接の購入希望者のために値下げを勧めたりします。

 

業者にとっては売買価格でなく両手かどうかが重要なんだね

 

対策

囲い込みをする場合、売却物件の情報を出すのを遅らせたり他社に知られないようにします。そのようなことを防ぐため、

自分の物件の販促状況をヒアリング

しましょう。定期的に仲介の担当にどのように売るための活動をしているか確認しましょう。積極的に活動していない場合、囲い込みの可能性がありますので、売却を任せる業者を変更するなり対応しましょう。また、業者の口コミを検索するなどし悪い評判がないかも確かめてみましょう。

最後に

不動産を売却したい場合、両手取引狙いの囲い込みが行われないないかは要チェックです。両手取引自体は違法ではないですが、業者は手数料商売であることと、情報を隠蔽しやすい業界であることもあり今現在でも囲い込みは横行しています。

自分が被害にあわないよう、気を付けて下さいね!

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