再建築不可とは?初心者には向いてない理由を解説!

不動産関連
 

ネットで安い投資用アパート見つけたよ。再建築不可って書いてあったけどなんだ?

 

大手ポータルサイトで投資用物件を検索していると、いつまでも売れ残っている物件というのはあるものです。その様な物件でありがちなのが、

再建築不可物件

この記事では、

再建築不可物件の意味と初心者におすすめできない理由を解説します!

再建築不可物件ってなんだ?

再建築不可物件とは、

その場所に再度建物を建てることのできない物件

のことを言います。再建築するためには、建築基準法上の接道義務を果たす必要があり、基本的に幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

再建築可能

逆に、下記のような場合、全て再建築は不可となります。

  • 道路に接しているが2メートル未満
  • 道路に全く接していない。
  • 道路に2メートル以上接しているが、建築基準法上の道路でない。

広い道路でないと、何かあった際に消防車や救急車が通れない可能性があるため、そういった場所には建物を建てないようにこの基準が設けられています。

なぜ再建築不可物件が存在するの?

既に建物が建っているにもかかわらず、再建築不可とされている物件が存在する理由は、

道路交通法が後から改正されたため

です。建築基準法は昭和25年から存在する古い法律ですが、幾度となく改正がなされ、その中で再建築の条件ができ、基準を満たさない物件が生まれました。再建築不可の場所に建物を新築するのはもちろんできませんが、既に建っている物件は既得権ですぐに取り壊されることはありませんし、普通に住むことが可能です。

再建築不可物件が初心者におすすめできない理由

再建築不可物件は初心者にはハードルが高そうです。その理由を見ていきましょう。

問題①:建て替え出来ない

再建築不可物件は、その名の通り再建築できません。そのため、

老朽化後の不動産収益は無し

となります。通常、建物が老朽化した場合は建て替えればまた不動産からの収益が得られます。しかし、再建築不可物件はそれができないため、建物が老朽化して取り壊した場合、駐車場、トランクルーム、畑など他の用途を探さなければなりません。

建物をセットバック(後退)したり、隣地を購入して建築可能にする方法もありますが、初心者にはハードルが高いといえます。

問題②:売れない

再建築不可物件は、金融機関からみると価値がないため、

融資の承認が下りない

可能性が高いです。買主に融資が下りないということは売ることが出来ないため、どうしても値段を下げなければいけなくなる場合が多くなります。

問題③:安定経営が難しい

再建築不可物件は、安く取得して入居者を埋め、月々の家賃収入で儲けていくしかありません。その為には、物件を魅力的なものに変えていく必要がありますが、初心者には

リノベーションの難易度が高い

と言えます。スキルのあるベテランであれば、床、天井、外壁、屋根など含めてダイナミックに改装して物件を魅力的に生まれ変わらせ、高利回りを実現することも出来ます。しかし、初心者が買う前から改装の内容を考えたり正確な見積もりをしたりすることは現実的ではありません。

最後に

初心者が再建築不可物件に手を出すのはハードルが高いといえそうです。自分のスキルに合った投資を検討してみてくださいね!

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