初心者が絶対選ぶべき、オーナーチェンジ物件とは?

不動産投資の始め方

投資用物件を探しているとたまに目にするオーナーチェンジ物件。オーナーがチェンジするんだろうけど、普通の物件と何が違うの?と思う方も多いのではないでしょうか。この記事では、

オーナーチェンジ物件とは?を分かりやすく説明します!

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、

既に入居者のいる物件

です。入居者はそのままにオーナーだけ変わることからそう呼ばれます。

新築の物件や全て空室の中古物件以外はオーナーチェンジとなります。

オーナーチェンジ物件を購入した場合、入居者との賃貸借契約を前オーナーから引き継ぐことになります。

管理会社を変更せず管理を委託するのであれば基本的にオーナーがやらなければいけないことはありません。

敷金に関しては、管理会社がどの入居者からいくら預かっているか把握しているので、決済時に敷金を減額した金額を入金することが一般的です。

オーナーチェンジ物件のメリット

不動産投資初心者にはオーナーチェンジ物件がおすすめです。オーナーチェンジ物件のメリットを説明します。

手間が少ない

オーナーチェンジ物件、特に満室の場合は購入後に殆ど手をかけることなく運営開始が可能です。

中古アパートなどを購入し空室がある場合は、早期満室にするために下記のようなことをする必要があります。

  • ウチコミなどの募集サイトへの情報の掲載
  • マイソクと呼ばれる募集図面を作成し近隣の不動産業者に飛び込みで営業する
  • 内見者の成約率アップのため、POPで部屋の魅力をアピールする
  • 必要に応じてトイレ、モニタインターフォン、エアコンの交換、リフォームなど

現在は空室物件が増えているので、これらの努力をし早期に空室を埋める必要がありますが、初めての場合、オーナーにとって大きな負荷になります。さらに新築の場合は土地の選定、建築、から行わないといけない為さらに大変です。

満室のオーナーチェンジ物件を購入すれば、管理委託契約をしたり、新たにシルバー人材センターなどの清掃を付けたりする程度で運営を始めることが出来ます。

計画が立てやすい

年間の収支予測を立てやすいこともメリットとなります。

また、購入してすぐに家賃が入ってくることも魅力的です。

融資を受けた金融機関への返済予定表と、固定資産税、都市計画税の支払予定などがあれば年間の収支計画を予測することも可能です。

逆に言えば、入居者がいない場合仮に家賃を決めたとしてもその通りになるかどうかは分かりません。

オーナーチェンジ物件の価格について

オーナーチェンジ物件の価格については、不動産の種類によって変わります。

マンションの1部屋を所有する、【分譲マンション】であれば入居者がいる方が価格が安くなります。

これは、入居者がいることにより、オーナーの使用に制限が出るという考え方によります。

一方、【中古一棟アパート】であればオーナーチェンジ、特に満室の場合は価格は上がります。

満室であることで手間は減りますし、収益性があるため、買い手が付きやすく売り主が強気になるためです。

なお、金融機関としても、空室が多いより満室に近いほうが物件の収益性を高く評価するため融資金額が高くなる場合があります。

オーナーチェンジ物件の注意点

オーナーチェンジ物件の注意点を解説します。

一部屋空いても黒字の物件を買う

オーナーチェンジ物件に限りませんが、

1部屋空いた瞬間に毎月の収支が赤字になる物件は避けるべき

です。空室の物件は増えており、いつ空室になるかも分かりませんし、空室になった場合すぐに入居者が見つかるかもわかりません。

退去が発生したとたんに赤字になるような物件は避けましょう。

少なくともローン支払い、税金、修繕費などを抜いた<毎月の手残り金額が、1部屋当たりの家賃より多く残る物件を選択しましょう。

そういった意味で分譲マンションなどは退去=即赤字なので避けたほうが無難です。

退去費用を予測する。

入居者がいる部屋は、当然室内の劣化状況を直接確認できないため、

退去時期、費用を予測する。

ことが重要です。急な退去で室内がぼろぼろで予想外の出費とならないように、下記のようにある程度出費を予測しましょう。

  • 入居者がいつから住んでいるか?10年越えなど長期であれば直近での退去は考えにくい。
  • 前回退去時は原状回復だけなのか?100万単位など費用をかけてでリフォームしているのか?後者であれば退去があってもさほど大きなリフォーム費用は不要。
  • 入居者が単身か家族か?単身であれば回転が速いため数年以内での退去、費用発生の可能性あり。
  • 学生か社会人か?学生の場合卒業年に退去、費用発生の可能性あり。
  • 生活保護受給者か?そうであれば退去の可能性は低い。

サクラに注意

悪質な場合、売却時だけ一時的に入居者を付けて、売却したら全部退去するなどのサクラ行為があります。いつから入居しているか、賃料は高くないか、国籍や勤務先などを確認し、

不自然な点が無いか確認する。

ことが重要です。売却だけでなく管理まで行う会社から購入することも一つの手です。

売却と管理が別の会社の場合、売却する会社は決済が済んだらあとは管理会社にバトンタッチとなるため、基本的に会うことはありません。

しかし、売却だけでなくその後の管理も責任もって行うことを売りにしている会社から購入すれば、ずっと関係性は続くためこちらを騙したりする可能性は低くなると考えられます。

入居者をよくチェックする

自分の所有する物件に新しく入居者を入れる際は自分でチェックでできますが、既に入居者が入っている場合、

どんな入居者がいるか注意が必要

です。入居者に問題がある場合、購入後に苦労するため、下記を確認するようにしましょう。

  • 精神に問題のある入居者はいないか必ず確認する。精神に問題のある入居者がいる場合、周りとのトラブルが予想される。年配の生活保護受給者であれば問題ないが、若い生活保護受給者は精神疾患の可能性があり要注意。
  • 物件は必ず実際に見に行く。外に物がたくさん散乱している、物件の壁に写真や絵が貼ってある、ガムテープで窓を塞いであるなどの異常がないかチェックする。
  • 滞納が無いか売り主に確認する。必要によっては更新のタイミングで家賃保証会社を付ける。

まとめ:初心者にはオーナーチェンジ物件がおススメ

すでに入居者があり購入したらすぐに家賃の入金のあるオーナーチェンジはお勧めです。この記事に書いた注意点を参考にしてチャレンジしてみてくださいね!

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