土地値以下物件ってなんだ?調べ方もあわせて解説!

不動産関連
 

ネットで『土地値以下!』ってなってる物件見たけどあれって何?

 

土地値以下!マイナス200万円!

不動産投資の世界では新築だけでなく、建築から20年30年経過している物件も数多く存在します。そんな物件を眺めていると目にする『土地値以下』というキーワード。この記事では、

土地値以下物件の意味と調べ方について解説します!

土地値以下物件とは?

土地値以下物件とは、

土地だけの価格より安い物件こと

です。物件の販売価格は土地の価格と建物の価格の合計です。しかし、土地と建物をセットで買うはずなのに、土地単体の値段より販売価格が安い場合があるのです。そのような物件を、土地値以下物件と言います。

土地値以下物件はなぜ生まれる?

 

どうしてそんなに安売りするの?

 

建物の価値がゼロとみなすかつ、解体費用を差し引いているから。

です。まず建物と土地の価値についてです。建物は法定の耐用年数を越しても使用できますが、経年と共に確実に劣化が進み価値は減少します。そしていずれ建物の価値はゼロになりますが、土地は基本的に経年で価値が減るものではないので土地の価値だけは残るのです。

建物の価値をゼロとみなす場合、解体して更地にすれば土地の価値はあるので土地として売ることが出来ます。しかし、売り主としては解体するのが面倒なため、解体費用だけ差し引いて売りに出す場合があるのです。その結果、土地値以下の物件が生まれるのです。

このような物件は、購入後に普通に更地にする投資家もいれば、建物を修繕して活用する投資家もいます。

土地値の調べ方!

例え失敗した物件を買ってしまっても、最低限土地値程度では売ることが出来ると考えられます。割高な物件を買わないためにも重要なのが、土地値の相場の把握。ここでは土地値相場の調べ方を解説します!

路線価

路線価とは、国が定める土地の価格評価の1つの指針です。実勢価格が路線価より下回ることは基本的にはないため、路線価を1つの土地値の基準と考えることが出来ます。

まず国税庁の路線価のHPにアクセスし、市町村を選択します。

次に、路線価図を選択します。

次に、対象の市町村を選択します。

次に、エリアを選択し、保存します。

対象の路線価図を開き、物件の全面の路線価を探します。

物件の前の道路から路線価を算出します。

実勢価格

地方では路線価程度であっても、都心では路線価より2倍以上で取引されているなど、路線価だけを土地の価格と判断することは危険です。そのため実際に不動産が取引されている価格である、実勢価格を確認することも重要です。

国土交通省の、土地総合情報システムを利用すれば、エリアごとの不動産取引価格を検索することが出来ます。

まず、次期、エリアを選択ボタンを押下します。

結果が表示されるのでダウンロードボタンを押下します。

ダウンロード画面が表示されるのでそのままダウンロードを押下し、開くか保存か選択します。

ダウンロードしたファイルを開き、1行目を選択します。

データタブのフィルタを選択しフィルタをかけます。

フィルタが設定されるので、種類列のフィルタを選択し、宅地(土地)を選択します。

結果が表示されるので、坪単価の列を範囲選択すると平均値を求めることが出来ます。

注意点

土地値以下物件の注意点を説明します!

土地自体に問題があるケースがある

通常の建物の劣化による土地値以下であれば問題ありませんが、例えば下記のような物件自体の問題が原因で値引きされている物件は要注意です。

  • 物件の裏が崖
  • 擁壁があり工事に数百万かかる
  • 境界トラブルがある
  • 近隣にゴミ屋敷がある
  • 問題のある入居者がいる
  • 精神的瑕疵物件

物件自体が、経年劣化以外の問題を抱えていないかはチェックしましょう。

修繕が必要なケースがある

土地値以下の物件は何かしらの修繕が必要な場合あります。ボロ物件の投資を専門に行う投資家であれば、購入前に必要な修繕の見積もりが出来、その費用を計算に入れて利回りが出るかを考えることが出来ます。

しかし、計算が出来ない場合は思うような利回りが出ない場合があるため、やすいからといって安易に飛びつかないよう注意しましょう。

最後に

不動産投資に失敗した場合でも、最低限土地値程度では売ることが出来ます。土地値以下物件の投資を狙う場合でなくとも、購入対象の物件が路線価や実勢価格と比べて高いのかなど、把握できるようにしてください!

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