容積率オーバーってなんだ?買って良いの?ダメなの?

不動産関連
 

アパート投資始めたいよ。容積率オーバーって書いてある物件って何なの?

 

容積率オーバーはちょっと・・・

ネットでアパートなどの物件を眺めていると割とよく見かける、『容積率オーバー』の文字。あまりよろしくないものなんだろうな・・といった程度の認識で避けている人も多いのでないでしょうか。この記事では、

容積率オーバーの内容と、買っていいのか!?を解説します!!

そもそも容積率とは?

容積率とは
出典:suumo

容積率とは、

土地面積に対し、確保できる床面積

です。例えば土地面積が100㎡で、容積率が75%であれば、1階50㎡2階25㎡の床面積の家を建てることが出来ます。

 

何のためにあるの?

 

用途に応じて、街をデザインするためです。住宅地は容積率が低めに設定されます。
(家と家の隙間がありゆったりした状態)

その理由は、

  • 日光の確保
  • 通気性の確保
  • 景観の確保
  • 火事があったときの延焼防止

などが挙げられます。要は、人が問題なくゆとりを持ち快適に住むために必要なんですね。

容積率によってゆとりのある町になる

逆に商業用地などは、土地をめいっぱい活用するために、容積率が高めに設定されており、土地ぎりぎりに建物を建てることができます。(その代わり、建物自体に耐火性能を備えるなどが求められます)

これらの容積率は、エリアの種類によって割合が定められています。

 

容積率によってゆとりを調節し、閑静な住宅街や商業用地など、街を作り分けているんだね。

 

容積率オーバー物件はなぜ生まれる?

容積率オーバー物件が生まれるのは、

・容積率を超えた建物を新築してしまう。
・増改築で容積率を超えてしまう。

場合と、

・後に容積率が変わって容積率を超えてしまった。

場合があります。

後から容積率を超えるのは問題

前者は建物として問題ありますが、後者は『既存不適各物件』 という扱いになり、問題にはなりません。

容積率オーバー物件の問題点

容積率をオーバーしている場合の問題点には下記のようなものがあります。

法的な問題

容積率オーバーの度合いが悪質な場合や、周辺からのクレームがあった場合、

特定行政庁から使用禁止命令や取り壊しの強制執行を受ける

可能性があります。使用禁止や取り壊しになれば、家賃が完全に途絶えてしまったり、多額の工事費用がかかる恐れがあります。

容積率オーバーの場合取り壊しも

さらに、命令に背いた場合、建築基準法98条1項1号により、懲役3年以下 or 300万以下の罰金が課される可能性があります。

売却時の問題

容積率オーバーの物件は、

売却の難易度が高い

です。理由は、容積率を越してしまっている物件は、違反建築物に該当し、金融機関から見ると価値が無く融資が下りないことがあるからです。そのため、安さにつられ無理やり買ったとしても、いざ自分が売る時に買い手が付きにくくなります。

容積率オーバーは金融機関に嫌われる可能性がある

結局、買っちゃダメなの?

 

じゃあ容積率オーバー物件はやめたほうが良いんだね。

 

実はそんなことはありません。

容積率オーバー物件でも、検討の余地は有り

ます。理由を見ていきましょう

すぐに罪に問われるわけではない。

『建築士ではない人が建物を建てた、工事監理者がいない』 などの明らかな建築法の違反は、罰金100万円などの罰則があるのですが、『容積率オーバー自体』には、明確な罰則がありません。(先述の通り、『命令に背いた場合』には罰則はある)

そのため、

容積率オーバーが実際に問題になるのは稀

です。悪質な場合の改善命令が出た場合に対応することになりますが、軽微な容積率オーバーであれば見た目では誰も気づかず、近隣住民とのトラブルにもならないため改善命令が出ることもないのです。また、居住権が強く、入居者がいる場合あえて取り壊すことは現実的ではありません。

売却しなければよい

容積率オーバーの物件であっても、すぐに何かしなければいけないわけではありません。そのため、

持ち続ける、更地にする、建て替える

などの戦略をとることが出来ます。売却益を狙わなければ、安く購入して毎月の家賃でキャッシュを貯めるのも一つの手です。

最後に

容積率オーバーであってもすぐすぐ何かをしなければいけないわけではありませんし、問題になることもありません。価格次第では、検討してみてくださいね!

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