瑕疵担保責任免責ってなんだ?必須ではない理由を解説!

不動産関連
 

投資用にアパート探してるよ。瑕疵担保責任免責ってなんだ?

 

不動産で雨漏りして大赤字・・・・・

いざ投資用の物件を購入したにもかかわらず、すぐに問題があったら困りますよね!この記事では、

瑕疵担保責任免責の意味と、意外と必須ではない理由を解説します!

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任とは、

物件に問題があった際に、売り主が責任を取ること

です。例えば購入後に雨漏りやシロアリ等、物件に隠れた問題が見つかったとします。それが契約で定められている瑕疵担保責任の期間内(通常3ヶ月程度)であった場合、売り主が責任を持って修繕したり費用を負担したりする必要があります。

特約によって瑕疵担保責任を付けないとすることも可能です。これを瑕疵担保責任免責といいます。なお、不動産業者から購入する場合は、必ず2年間の瑕疵担保責任期間を設けなければならず、これは特約でも変更できません。

購入する物件の瑕疵担保責任が必須でない理由

 

じゃあ瑕疵担保責任が付いてる物件を買った方が良いね

 

そうとも言い切れません。瑕疵担保責任が必須でない理由を見ていきましょう。

瑕疵担保責任は完璧ではない。

物件に瑕疵担保責任が付いていても、完璧に安心できるものではありません。購入後に何かしらの問題が見つかったとしても、

売主が責任を取ることを渋る可能性がある

からです。その物件にはもともと問題が存在していたのか、経年劣化によるものなのかを立証するのは難しいです。そのため、悪質な場合だと売り主側が『瑕疵ではない』の一点張りになる場合があります。

50万程度の少額の修理費の場合、買い主が訴訟を起こすことは費用も労力も割に合いません。そのことを分かっていて買主側がごねてしまうのです。その場合、根気強く交渉を続けることになりますが、最終的には自分が半分出費するなどの譲歩をしなければならなくなります。

 

瑕疵担保責任ついてても役に立たないこともあるんだね

 

価格

瑕疵担保責任免責の物件は、

売買価格が安い

ことがあります。古い物件の場合、価格を安くしてその代わりに瑕疵担保責任を免責にしているのです。

売主が瑕疵担保責任を免責にする理由は、『確実に問題が起こりそうだから』といったものばかりではありません、特に深い意味はなく、『築古なので何となく』免責にしている場合もあるのです。

仮についたとしても3カ月程度ですし、売り主に話を聞いたり物件を見たりして問題が無さそうであれば、安く買って高利回りを実現するのも悪くありません。問題があったとしても生み出したキャッシュを貯めておけば対処することが出来ます。

注意点

火災保険に入る。

先述の通り、瑕疵担保責任があっても、売主がスムーズに支払わないことがあります。そういったことも踏まえ、

火災保険に加入

しておきましょう。火災だけでなく、台風被害などもカバーされるものを選んでおけば広い範囲のリスクに対応することが出来ます。

筆者は、台風の影響で物件の出窓部分に雨漏りが発生し、対応に60万かかったことがあります。売り主に伝えたところ、経年劣化なので責任を負わないと主張をされましたが、結局火災保険から50万、売主から10万の費用が支払われ、自身の出費はゼロに抑えることが出来ました。

業者と一緒に物件を見に行く

瑕疵担保責任免責の物件を買う場合、必ず物件は直接自分で見に行って大きな問題がないか確認する必要があります。その際、

リフォーム業者と一緒に見に行く

ようにすれば、物件の問題を見つけやすくなります。壁や屋根だけでなく、特に木造の場合は床下なども確認しシロアリの被害がないかも見てもらいましょう。その際、複数業者を連れていけば、修繕必要箇所があっても相見積もりでより安く修繕費を把握することが出来ます。

最後に

あまりに古い場合は注意が必要ですが、そうでなければ値段次第で検討してみてくださいね!

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