不動産投資で収益物件を買うと、毎月の家賃収入が生活の助けになり、資産形成にもなります。
将来が不安、会社の昇給も望めない…
そんな人にとって不動産投資は一つの希望ですよね。
大金をはたいて購入する収益不動産。ただ利回りの高さや営業のおすすめという理由で買おうとしていませんか？
賃貸需要をしっかりチェックしないと、あなたの不動産投資は辛く厳しいものになります。
不動産投資で一番つらいのは、空室が出ることです。
空室が出たら、メンタル的にもモヤモヤ、イライラしますし、いつ埋まるかわからない中でDIYをしたり不動産屋に営業を掛けたりしなくてはいけません。
リフォームすればどうにかなる程度ならまだ良いです。
しかし、誰も住みたい人がいない、そもそも人が少なすぎるといったように、賃貸需要がなければいくら頑張っても徒労に終わります。
せっく始めた不動産投資で空室続きであっては本末転倒ですよね！
不動産投資をするにあたり、物件の賃貸需要があるかどうかは非常に重要なことです。
この記事では、賃貸需要の調べ方を説明します。
Contents
不動産投資は賃貸需要の有無が成否を分ける
賃貸需要とは、賃貸物件に入居したいという需要の事です。賃貸需要が無ければ、せっかく高いお金をかけて収益不動産を購入したとしても狙った利回りが出ず、毎月の収益が赤字になってしまう可能性すらあります。
そのため、賃貸需要があるかどうか、すなわち物件に入居したいと考える人がいるかどうかを事前に把握する事は、非常に重要な要素となってきます。
賃貸需要があるかどうかは、下記2つの観点で把握することが出来ます。
- 対象物件が、求められている条件に合致しているか。
- そのエリアでどんな物件に入居者が付きやすい傾向にあるか。
賃貸物件を探している人は、インターネットで検索、不動産屋に行く、またはその両方を組み合わせて探すことが考えられます。そのため、webサイトでの分析と、不動産屋へのヒアリングで狙った物件に賃貸需要があるかどうかを見ていきましょう。
賃貸需要の調べ方１：見える！賃貸経営
対象の物件に賃貸需要があるかどうかを確かめるには、先述の通り、対象の物件が求められている条件に合致しているかどうかが重要となります。
そのため、インターネットでよく検索されている条件と対象の物件を照らし合わせることで賃貸需要を確認することが出来ます。
入居先を探す際の条件には、下記のようなものがあります。
- 立地
- 間取り
- 家賃
- 広さ
- 築年数
- 駅からの距離
- 設備（モニタ付きインターフォンなど）
- 駐車場有無
LIFULL HOME’Sの、【見える！賃貸経営】であれば、これらの要素を簡単に確認することが出来ます。
【見える！賃貸経営】にアクセスし、対象の都道府県を選択します。
次に、市町村を選択します。ここでは、対象のエリアの賃貸物件の総数や空室率を確認することが出来ます。
市町村を選択すると、エリア内の閲覧数が多い箇所を視覚的に確認することが出来ます。
同じページで希望の間取りも確認可能です。この場合、ワンルーム/1K/1DKは検索に対して掲載が多く、2LDK/3K/3DKはその逆となっています。
同じように、希望家賃、希望の広さ、希望の築年数、希望の駅徒歩等が確認可能です。
【見える！賃貸経営】以外にも、SUUMOやアットホームなどのサイトで検索をかけてみましょう。
同じ駅徒歩圏内で、同じ間取りでの検索結果と比べ、家賃は高すぎないか？築年は古くないか？など、似たような条件で探してみた時に、他と比べて劣る点は無いか確認します。
同条件の物件の家賃を面積で割り、1㎡あたりの家賃を複数出して平均を取り、その平均と比べてどうか確認することも有効です。
単純に負けている点が多いようであれば、他物件の方が先に決まり、対象の物件はいつまでも決まらず家賃を下げなければならない可能性も出てきてしまいます。
逆に言うと、似たような物件より家賃が安ければ競争力があると判断できます。
賃貸需要の調べ方２：不動産屋にヒアリングする
インターネットで入居先を探している場合も、殆どの場合、最終的には不動産屋を通して契約します。
また、入居募集をしているのも不動産屋になる為、どういった物件が成約に至るのか、どういった物件が成約できないのかを一番把握しているのは不動産屋ということになります。
対象エリアの不動産屋3社くらいに、直接もしくは電話でヒアリングをかけてみましょう。不動産屋からしてみれば、大家は大事なお客さんなので、親切に教えて頂ける場合が殆どです。
自分がこのエリアの物件購入を検討していることを伝えたうえで、下記のようなことを質問してみましょう。
- 対象エリアの賃貸需要はあるか？
- 近隣の入居率のぐあいはどうか？
- 検討している物件は入居者が付くか？(駅徒歩、築年、間取り、家賃など伝える)
不動産業者からは、そもそもエリアとして厳しい、その条件ではこの辺りではもっと家賃が安くないと決まらない、新築が多い為古い物件は人気が無い、ワンルームの部屋が多く、広い間取りであれば決まりやすい、どんな客層が多いなど、色々な情報が聞き出すことができます。
不動産屋からの情報をもとに、満室に出来そうか、募集家賃は適正かなどを判断していきましょう。
物件は必ず見に行く
特に土地勘のないエリアの物件購入を検討する場合、必ず直接出向くようにしましょう。
駅の雰囲気、駅から物件までの道のり、物件自体の雰囲気などを確認するべきです。
街の雰囲気が悪かったり、墓地などの印象の悪い施設があったり、建物自体にもごみが散乱していたり変な張り紙などがあったりしないか、実際に行ってみて初めて分かることも多くあります。
買う前に必ず賃貸需要はチェックしよう
不動産投資をする場合の最大のリスクともいえる、空室問題。空室になりやすい物件を掴んでしまうと、長い不動産投資が辛いものになってしまいかねません。
この記事を参考に事前に賃貸需要を確認するようにしてくださいね！
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